新政出台！广东工业用地政策调整：50年出让年限变为20年

近年来，随着国内经济社会的发展，实体经济成本出现了上升现象，不少工业项目因而转移到了国外。

在17日的新闻发布会上，省国土资源厅有关负责人向南方日报记者坦承，与其他省份一样，广东也出现了成本上升以及工业外迁现象。上述《指导意见》出台的真正背景，其实就是为了提高我省对优质工业项目的吸引力，进一步壮大我省工业实力。

杨林安也透露，按照《广东省供给侧结构性改革总体方案（2016-2018年）》的有关要求和相关法律法规政策，省国土资源厅在前期大量调研论证工作的基础上，研究拟订了这份《指导意见》，对如何降低实体经济初始用地成本，加强工业用地批后管理和提高土地节约集约利用程度等目标，提出了一系列具有针对性的政策措施。

事实上，早在几个月前，该厅的陈光荣厅长在一次专题研讨会上，已经向南方日报记者透露了省里对旧的工业用地供地模式出让期限过长这个问题的关注。在广东省政府出台的多份文件，亦均已明确提出过，要在广东“探索依据不同工业（产业）灵活采取弹性出让年限、只租不让、先租后让、租让结合、分期供应等多种方式供应土地，推进标准化厂房建设，降低企业初始用地成本；盘活工业用地存量以间接增加工业用地供给，促进低效存量工业用地再利用，缓解工业用地供需矛盾”。

根据我国的土地管理政策法规，工业用地出让的最高年限为50年。各地在出让工业用地时一般按照最高年限出让。而有关研究机构的报告指出，世界500强公司平均寿命约40——42年、世界1000强公司平均寿命约30年，我国企业的平均寿命只有3.7年，其中中小企业的平均寿命仅2.5年，集团企业的平均寿命仅7——8年。

“从以上统计数字可看出，我国企业的平均寿命明显少于50年。把工业用地的出让年限设定为50年出让给企业，既提高了企业的初始用地成本，也降低了用地效率。”杨林安在17日的通报中指出，为了进一步降低企业用地初始成本，推进企业“轻资产”运行，切实提高土地利用效率，对于以后工业项目采取出让或租赁方式供应土地的，《指导意见》明确要求“均原则上不超过20年”，而对于国家、省重大产业项目、战略性新兴产业项目等，则需经地级以上市人民政府认定后，以认定的出让年期出让，最高不超过50年。

鼓励企业以租赁方式取得工业用地

实际上，记者了解到，在以弹性的供地方式来缩减工业用地出让期限的同时，广东有意在探索一种新的“只租不让、先租后让、租让结合、分期供应”的多元化土地供应模式。

因而，《指导意见》以后试行的一项重要政策就是“鼓励租赁工业用地”。

“以后对于通过公开交易方式确定租赁使用土地的，《指导意见》明确指出，土地使用者可凭与国土资源主管部门签订的土地租赁合同和缴款凭证，办理有关规划、报建、土地登记等手续。”省国土资源厅介绍，在租赁期内，地上建筑物、构筑物及其附属设施可以转租和抵押。此外，对于采取先租后让方式使用土地的，设置了"2+3"的五年基建、投产租赁期和N年的出让年期，每一个使用期内均需通过验收评估后方可进入下一个使用期。

这样的制度安排，目的是保障租赁土地使用者的有关权益，促进租赁工业用地发展，降低企业用地初始成本，提高用地单位租赁工业用地的积极性。

针对弹性出让年限政策，记者在现场提出了一个疑问，假使一家企业在广东落地生根后发展非常顺利，其使用的工业用地“出让年限”到期后怎么办呢？在这种情况下，企业应该如何来准确测算出自己未来的用地成本，从而建立稳定的市场信心。

省国土资源厅有关负责人告诉记者，企业大可放心。《指导意见》在工业用地的续期问题上已经作出了非常明确的安排。首先，市场主体对到期的土地，可以通过申请的方式得到续期。根据《物权法》《城市房地产管理法》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等有关规定，不同于住宅用地自动续期，非住宅用地的续期使用应由土地使用者提出申请，未申请的则视为放弃续期使用。其次，土地使用者提出续期使用申请后，合同出让（租）方应组织相关部门在接受申请后1个月内完成土地续期使用评价工作。符合土地利用总体规划、城乡规划和产业发展规划，且经评价达到合同约定使用条件可以续期使用的，合同出让（租）方可采用协议出让（租赁）方式续期建设用地使用权，续期期限原则上不得超过20年。最后，对于续期时的土地价款，《指导意见》则明确，可参照原出让（租赁）合同约定的价格，结合续期时土地所在区域工业用地基准地价等，综合评估确定，但不得低于续期时所在地土地等别相对应的工业用地最低价标准，符合省确定的优先发展产业且用地集约的，可按不低于所在地土地等别相对应的工业用地最低价标准70%执行。

工业用地转型利用可享受不同支持方式

近年来，随着广东省委、省政府在振兴实体经济发展方面出台的一系列大政方针的出台实施，在我省的工业领域不断培育出一批又一批新产业和新业态，同时也推动了一大批传统工业开始向高科技和智能化的生产方式转型。

新的供地模式将如何在适应新产业和新业态发展的同时，又能大力支持广东的传统工业实施新一轮的转型升级改造。省国土资源厅土地利用管理处处长谢自力告诉记者，对工业用地转型利用，《指导意见》也已提出一系列具体要求。

“需要搬迁的工业项目符合国家产业政策的，收回原国有土地使用权后，可以协议出让或租赁方式为原土地使用权人重新安排工业用地。”谢自力介绍，而传统工业企业要转为新产业新业态的，可实行继续按原用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策，过渡期支持政策以5年为限，期满后可以协议方式办理相关手续。

记者从《指导意见》中看到，对提高工业用地容积率、调整用地结构增加服务型制造业务设施和经营场所，其建筑面积比例不超过原总建筑面积15%的，我省明确提出可继续按原用途使用土地，但不得分割转让，提高容积率部分可不增缴土地价款。而对于大力推进标准厂房建设，对国家和省级开发区、产业转移园区（产业转移集聚地）建设标准厂房容积率超过2.0的，《指导意见》则规定所需新增建设用地年度计划指标由省级国土资源主管部门单列。

不过，一块土地供应给企业后，并不总能那么顺利地促进工业项目及时落地，同时，这块土地的利用效率是否能在实践中得到有效提高，也是《指导意见》极为关切的问题。因而，省国土资源厅提出，一定要建立工业用地供后监管机制。

具体说来，针对土地出让中需设立竞买资格条件的，按照“谁提出、谁监管”的原则，在土地供应后，提出关联条件部门应当要求土地使用者提交项目用地产业发展承诺书，作为国土资源主管部门签订合同的前提条件和关联部门的监管依据。提出关联条件部门应对承诺书的履行情况进行监督，并适时通报国土资源主管部门。项目用地达不到约定要求的，各相关部门应按职能分工依法依约进行处置。具体操作办法可由各地根据实际情况进行制定。